Sanierungsgebiet "Neue Mitte Offenau": Gemeinde Offenau

Die Gemeinde Offenau hat sich erfolgreich um die Aufnahme des Gebiets „Neue Mitte Offenau“ in das Landessanierungsprogramm des Landes Baden-Württemberg (LSP) beworben. Mit dem Bewilligungsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart (RP Stuttgart) vom 25.05.2018 wurde dem Antrag der Gemeinde Offenau auf Aufnahme stattgegeben. Die Phase der Vorbereitenden Untersuchungen wurde mit Beschluss im Gemeinderat am 5.06.2018 eingeleitet.

Für die städtebauliche Erneuerungsmaßnahme wurde ein vorläufiger Zuwendungsbetrag in Höhe von 900.000 Euro gewährt. Unter Einberechnung des kommunalen Eigenanteils in Höhe von 600.000 Euro) entspricht dies einem Gesamtförderrahmen in Höhe von 1.500.000 Euro. Der Bewilligungszeitraum wurde zunächst auf die Dauer von acht Jahren bis zum 30.04.2027 festgelegt.

Aufgrund des Beschlusses des Gemeinderates wurden für das Gebiet „Neue Mitte Offenau“ Vorbereitende Untersuchungen nach § 141 BauGB durchgeführt. Die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes ist dem beiliegenden Lageplan vom 16.05.2018 (sieh Plan recht oben) zu entnehmen.

Das Untersuchungsgebiet umfasst im Wesentlichen die entlang der Hauptstraße gelegene Bebauung. Die Größe des Untersuchungsgebietes beläuft sich auf 5,98 ha.

Vorbereitende Untersuchungen sind nach § 141 BauGB erforderlich, um Entscheidungsgrundlagen für die Notwendigkeit, die Art und die Durchführbarkeit der Sanierung zu erhalten. Innerhalb der Vorbereitenden Untersuchungen werden Vorschläge für eine Neuordnung und Neugestaltung des Untersuchungsgebietes erarbeitet und die Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes geschaffen.

Hierzu gehören unter anderem eine Analyse der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse sowie eine Darstellung der anzustrebenden Sanierungsziele. Die Untersuchungen sollen sich dabei auch auf die möglichen nachteiligen Auswirkungen der beabsichtigten Sanierung für die unmittelbar Betroffenen erstrecken.

Bei den Vorbereitenden Untersuchungen geht es insbesondere darum die folgenden Aspekte zu klären bzw. aufzuzeigen:

• Liegen im Untersuchungsgebiet städtebauliche Missstände vor oder bestehen bzw. drohen städtebauliche Funktionsverluste? Wenn ja – ist damit die Notwendigkeit für Maßnahmen der städtebaulichen Erneuerung gegeben?

• Aufzeigen von Möglichkeiten zur Beseitigung städtebaulicher Missstände sowie bestehender oder drohender Funktionsverluste mithilfe von Sanierungsmaßnahmen. Darstellung der diesen Maßnahmen zugrundeliegenden Neuordnungskonzepte.

• Veranschaulichung der Durchführbarkeit der Sanierung in Bezug auf deren Finanzierbarkeit und die Mitwirkungsbereitschaft der Beteiligten sowie Darstellung darüber, welches Finanzierungsvolumen für die Gesamtmaßnahme erforderlich ist.

Die nachfolgenden Ausführungen stellen eine Zusammenfassung der für die Abwägung der Sanierungsziele und -hintergründe relevanten Untersuchungsergebnisse dar und dienen dementsprechend als Entscheidungsgrundlage für den Beschluss einer Sanierungssatzung im Bereich „Neue Mitte Offenau“.

Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht. Des Weiteren liegen städtebauliche Missstände vor, wenn das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen. Die Untersuchungen haben ergeben, dass im Untersuchungsgebiet städtebauliche Missstände vorliegen, zu deren Behebung Sanierungsmaßnahmen nach dem besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches erforderlich sind.

Folgende, wesentliche Missstände lassen sich feststellen:

• Strukturelle Missstände
  Im Untersuchungsgebiet befinden sich ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude, die zum Teil umgebaut sowie modernisiert wurden und nun bewohnt werden. Einige mindergenutzte oder leerstehende Gebäude wirken sich störend auf das Ortsbild aus. Aus der augenscheinlichen Betrachtung sowie der schriftlichen Befragung der Eigentümer wurden insgesamt vier Leerstände bzw. Teilleerstände erfasst. Dabei handelt es sich größtenteils um leerstehende Wohngebäude sowie ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude(- teile), für die in Teilen Umnutzungspotenziale bestehen.
  • untergenutzte ehemals landwirtschaftliche Gebäude
  • vereinzelt mindergenutzte Gebäude und Flächen in der Haupt-/Neckarstraße
• Funktionale Missstände
  Im Untersuchungsgebiet befinden sich Straßen (Haupt- und Nebenstraßen), die in ihrer Gestaltung Defizite aufweisen und damit die Funktionalität des öffentlichen Raumes beeinträchtigen. Auch wenn sich die Neckarstraße sowie die Holzstraße in einem guten Zustand befinden, bietet sich für die Straßenräume Gestaltungspotenzial. Aufgrund des erhöhten Durchgangsverkehrs im Bereich der Hauptstraße entstehen, bedingt durch fehlende Überquerungshilfen, Konflikte zwischen Fußgängern und dem fließenden Verkehr.
  • hohes Verkehrsaufkommen und Emissionsbelastungen in der Hauptstraße
  • fehlende Überquerungsmöglichkeiten entlang der Hauptstraße
  • Gefahrenstellen
  • Parken im öffentlichen Raum kaum möglich; Ein-/Ausparken sehr gefährlich
  • fehlende Platzsituation
  • fehlende bzw. unausgeprägte Wegeverbindungen
  • Leerstände
• Räumliche Missstände/Ortsbild
  Der öffentliche Raum im Untersuchungsgebiet bietet aktuell wenige, ansprechende Möglichkeiten zum Verweilen an. Im Ortskern fehlt zudem ein zentraler Aufenthaltsbereich mit entsprechender Aufenthaltsqualität. Gestaltungsmängel in öffentlichen Platzbereichen, aber auch im Bereich privater Außenanlagen sind ein störendes Element mit negativer Wirkung auf das Ortsbild. Darüber hinaus sind auch zahlreiche Mängel im Fassadenbereich oder ortsuntypische gestalterische Elemente an privaten Gebäuden vorzufinden.
  • fehlende Raumkanten in der Hauptstraße
  • gestalterische Mängel – Fassade (Hauptstraße 17 bis 19)
  • fehlender Dorfplatz als Aufenthalts-/Treffpunkt
  • undefinierte Ortsmitte
  • Gestaltungsmängel in privaten Hofbereichen und im öffentlichen Raum

Nach dem Einleitungsbeschluss der Vorbereitenden Untersuchungen fand am 25.07.2018 für alle Beteiligten eine Informationsveranstaltung im Kulturforum Saline statt. Im Rahmen dieser Veranstaltung wurden die Eigentümerinnen und Eigentümer über den Ablauf der Vorbereitenden Untersuchungen sowie grundsätzliche Fördermöglichkeiten und Bedingungen im Rahmen der Sanierungsdurchführung informiert. Die Eigentümer erhielten bereits mit der Einladung zur Informationsveranstaltung Fragebögen, mit denen der Zustand der Wohnungen sowie der allgemeinen Situation in Offenau ergänzend ermittelt wurde. Die betroffenen Eigentümer wurden nach ihrer Einstellung zur Sanierung, ihren Absichten und insbesondere ihrer Mitwirkungsbereitschaft an der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme gefragt. Die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer ist eine wesentliche Voraussetzung für die erfolgreiche Durchführung der Sanierungsmaßnahme „Neue Mitte Offenau“.
Im Untersuchungsgebiet befinden sich 56 von insgesamt 71 Flurstücken im Privateigentum. Zu 31 von 56 Flurstücken liegen Angaben vor (Rücklauf: 55 %).

Alter der Gebäude (Baujahr)

Nach Rückmeldung der Eigentümer (n=30) sind 50 % der Gebäude vor 1918 errichtet worden. 10 % der Gebäude wurden zwischen 1919 und 1945 gebaut. Im Zeitraum zwischen 1946 und 1990 entstanden 23 % der Gebäude. Ab 1991 wurden 17 % der erfassten Gebäude errichtet. 

Zustand der Hauptgebäude – Einschätzung der Eigentümer

Mithilfe des Fragebogens wurde ermittelt wie die befragten Eigentümer den Zustand des Gebäudes hinsichtlich unterschiedlicher Kategorien bewerten.

• Wärmedämmung Fassade
  Anzahl Nennungen: 27
  guter Zustand: 11 %
  geringe Mängel: 30 %
  deutliche Mängel: 15 %
  substanzielle Mängel: 44 %
• Wärmedämmung Dach
  Anzahl Nennungen: 28
  guter Zustand: 11 %
  geringe Mängel: 32 %
  deutliche Mängel: 18 %
  substanzielle Mängel: 39 %
• Zugangs- / Außenbereich
  Anzahl Nennungen: 29
  guter Zustand: 32 %
  geringe Mängel: 55 %
  deutliche Mängel: 10 %
  substanzielle Mängel: 3 %
• Heizung, Sanitär, Elektrik
  Anzahl Nennungen: 29
  guter Zustand: 31 %
  geringe Mängel: 48 %
  deutliche Mängel: 14 %
  substanzielle Mängel: 7 %
• Fenster / Außentüren
  Anzahl Nennungen: 29
  guter Zustand: 28 %
  geringe Mängel: 55 %
  deutliche Mängel: 10 %
  substanzielle Mängel: 7 %
• Fassade / Mauerwerk
  Anzahl Nennungen: 29
  guter Zustand: 24 %
  geringe Mängel: 62 %
  deutliche Mängel: 14 %
  substanzielle Mängel: -
• Dach / Dachstuhl
  Anzahl Nennungen: 28
  guter Zustand: 39 %
  geringe Mängel: 43 %
  deutliche Mängel: 14 %
  substanzielle Mängel: 4 %

Wohndauer der Bewohner

In den 38 Wohneinheiten, zu denen in Bezug auf die Wohndauer der Bewohner Angaben vorliegen,

• leben 68 % der Bewohner bereits länger als 11 Jahre dort (55 % davon über 20 Jahre)
• leben 3 % der Bewohner zwischen sechs und 10 Jahren dort
• wohnen 29 % der Bewohner erst maximal fünf Jahre.

Einstellung zur Sanierung

Von 30 Eigentümern

• erwarten 50 % eine positive Wirkung durch die städtebauliche Erneuerungsmaßnahme
• bezweifeln 10 % einen Erfolg der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme
• haben sich 40 % noch keine Meinung zur städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme gebildet.

Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer bei Fördermittelbezug

Von 30 Eigentümern

• können sich 57 % der Befragten vorstellen bei Erhalt von Fördermitteln Maßnahmen durchzuführen.
• sind 43 % der Eigentümer trotz der Möglichkeit Fördermittel erhalten zu können nicht an der Durchführung von Maßnahmen interessiert.

Absichten der Beteiligten in Bezug auf ihr Eigentum (n=28, Mehrfachnennungen möglich)

• in 32 % der Fälle möchten die Befragten modernisieren
• in 4 % der Fälle kommt ein Anbau an das bestehende Gebäude in Frage
• in 11 % der Fälle ist ein Verkauf des Grundstücks angedacht
• in 7 % der Fälle sind die Befragten an einer Vergrößerung des Grundstücks durch Zuerwerb interessiert
• in 32 % der Fälle ist keine Veränderung notwendig
• in 36 % der Fälle ist bei den Befragten keine Veränderung am Gebäude gewünscht

Bewertung des Wohnumfeldes durch die Eigentümer

Im Rahmen der Befragung sollten die Eigentümer das Wohnumfeld bewerten. Die Bewertung erfolgte für unterschiedliche Kategorien. 

Das vorgelegte Neuordnungskonzept wurde auf Basis der Ergebnisse der städtebaulichen Analyse von der STEG Stadtentwicklung GmbH sowie der eingegangenen Rückmeldungen der Eigentümer in Zusammenarbeit mit der Gemeinde Offenau erarbeitet. Es stellt eine Zusammenfassung der vorhandenen Entwicklungschancen dar. Die bevorstehende städtebauliche Erneuerungsmaßnahme „Neue Mitte Offenau“ ist durch erhaltende städtebauliche Erneuerung sowie durch Neuordnungs- und Neugestaltungsmaßnahmen charakterisiert. Das Maßnahmenkonzept, welches ebenso auf der städtebaulichen Analyse der STEG sowie den Rückmeldungen der Eigentümer beruht, stellt die Maßnahmen dar, die zur Erreichung der Neuordnungen sowie Neugestaltungen notwendig sind. Ebenso wird im Maßnahmenkonzept dargestellt, in welchem Umfang eine Sanierung für die Gebäude, die bestehen bleiben sollen, notwendig ist (geringe Intensität / umfangreiche Intensität). Die wesentlichen Ziele der städtebaulichen Erneuerung „Neue Mitte Offenau“ sind als Resul-tat der Vorbereitenden Untersuchungen im Ergebnisbericht dokumentiert. Im Rahmen der Sanierungsmaßnahme sollen folgende Sanierungsziele, die durch den Gemeinderat beschlossen werden, verfolgt werden:

Stärkung und Attraktivierung des alten Ortskerns / Stärkung kommunaler Infrastrukturen / Profilierung der kommunalen Individualität

• Gestaltung eines lebendigen und einladenden Ortszentrums mit einem vielfältigen Wohn-, Handels- und Dienstleistungsangebot
• Neubau Wohn- und Geschäftsgebäude im Bereich Hauptstraße 12, 14/1 und 14
• Schaffung eines Dorfplatzes (Generationenpark im Bereich Hauptstraße 15, 17 und 19)
• energetische Sanierung des Rathauses
• innerörtliche Nachverdichtung (z. B. rückwärtige Bebauung im Bereich Hauptstraße 16 bis 24)
• Schaffung von zeitgemäßen Wohnformen für alle Lebensphasen

Sicherung und Aufwertung des Wohnungsbestandes

• Schaffung besserer Wohnqualität im Ortskern von Offenau
• energetische Sanierung vorhandener Bausubstanz zur Stärkung der Wohnfunktion
• Verbesserung des Wohnungsbestandes durch erhaltende Erneuerung (Instandsetzung, Modernisierung) der vorhandenen historischen Bausubstanz
• Umnutzung bzw. Aktivierung leerer bzw. mindergenutzter Bestandsgebäude für Wohnen
• Soweit erforderlich, Abbruch nicht mehr zu erhaltender Gebäude und städtebaulich angepasste Neubebauung (ortsbildgerechte Wohngebäude)

Aufwertung des Wohnumfeldes

• Gestaltungs- und Durchgrünungsmaßnahmen (Schaffung einer Platzsituation, Generationenpark)
• Verbesserung der Wohnumfeldqualität durch funktionale und gestalterische Aufwertung bestehender öffentlicher Plätze / Räume; Verbesserung der Aufenthaltsqualität
• Maßnahmen zur Anpassung vorhandener Strukturen an den demographischen Wan-del (Maßnahmen zur Erreichung von Barrierefreiheit im öffentlichen Raum / zum altersgerechten Umbau von Wohnungen / in Bezug auf die Zugänglichkeit öffentlicher Gebäude)
• Beseitigung vorhandener Substanz- und Funktionsmängel, Intensivierung der Nutzung und Aufwertung der Ortsmitte mit ihren zentralen Funktionen
• Neuordnung des Kreuzungsbereichs Hauptstraße / Jagstfelder Straße / Holzstraße durch Schaffung eines Kreisverkehrs – Reduzierung der Verkehrsemissionen und Erhöhung der Verkehrssicherheit für alle Verkehrsteilnehmer
• Verbesserung der Stellplatzsituation durch Schaffung neuer Stellplätze (z. B. im Bereich des Schulwegs)
• Ausbau und Erweiterung innerörtlicher Fußwegeverbindungen (u.a. entlang der Hauptstraße)

Neuordnungskonzept und Maßnahmenkonzept dienen als Grundlage für weitere städtebauliche Überlegungen und Planungen im Sanierungsgebiet. Sie bilden den Rahmen für die künftige städtebauliche Erneuerungsmaßnahme nach dem besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches und damit die Basis für die Durchführung des Sanierungsverfahrens. Sie stellen eine informelle Planung dar und sind im Laufe des Sanierungsverfahrens zu konkretisieren und anzupassen.

folgende Pläne finden Sie hier: Abgrenzungsplan des Untersuchungsgebiets (PDF-Datei), Neuordnungs- und Maßnahmenkonzept (PDF-Datei)

Die Voraussetzung für die Durchführbarkeit der städtebaulichen Erneuerung ist die Finanzierung der unrentierlichen Kosten. Der benötigte Finanzbedarf resultiert aus den Ergebnissen der Vorbereitenden Untersuchungen und der daraus entwickelten Neuordnungs- und Maßnahmenkonzeption. Auf dieser Grundlage wurde die Kosten- und Finanzierungsübersicht (s. Anlage) erstellt.
Die in der Kosten- und Finanzierungsübersicht (KUF) dargestellten unrentierlichen Kosten wurden getrennt nach den einzelnen Maßnahmen der städtebaulichen Erneuerung abgebildet und berechnet. In der KUF sind die Kostenanteile dargestellt, die der Höhe der voraussichtli-chen Förderung entsprechen. Hieraus berechnet sich entsprechend die Höhe des erforderli-chen Förderrahmens. Die zusätzlich erforderlichen Mittel der Gemeinde Offenau für die Fi-nanzierung der nicht zuwendungsfähigen Kostenanteile sind hier nicht berücksichtigt. 

Für die Sanierungsmaßnahme „Neue Mitte Offenau“ wurde vom Land Baden-Württemberg im Landessanierungsprogramm ein Gesamtförderrahmen in Höhe von 1.500.000,-- Euro be-reitgestellt. Dieser kann zur Finanzierung der unrentierlichen Kosten bei Maßnahmen der städtebaulichen Erneuerung verwendet werden. Von den unrentierlichen Kosten im Rahmen der städtebaulichen Erneuerung trägt das Land Baden-Württemberg 60 % und die Gemeinde Offenau 40 %. Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wurden für die Durchführung der Sanierungsmaßnahme sanierungsbedingte Kosten in Höhe von 3.667.410,-- Euro ermittelt (Stand: 21.03.2019). Davon entsprechen 2.200.446,-- Euro dem Landesanteil (60 %) und 1.466.964,-- Euro dem Eigenanteil der Gemeinde (40 %). Der voraussichtlich benötigte finanzielle Rahmen für die städtebauliche Erneuerungsmaßnahme „Neue Mitte Offenau“ übersteigt den zur Verfügung stehenden Förderrahmen (1.500.000,-- Euro) um 2.167.410,-- Euro. Deshalb müssen für den Beschluss der Sanierungssatzung folgende Alternativen untersucht werden:

• Das Sanierungsgebiet wird soweit verkleinert, dass die sanierungsbedingten Kosten dem bewilligten Förderrahmen entsprechen.
• Es wird eine detaillierte Prioritätenliste erarbeitet, welche Maßnahmen mit dem bewilligten Förderrahmen durchgeführt werden sollen.
• Die Gemeinde gibt eine Eigenfinanzierungserklärung darüber ab, dass sie bereit ist, die fehlenden Sanierungsmittel aus eigenen Haushaltsmitteln aufzubringen, um die Sanierung erfolgreich durchführen zu können. Da sich die geplanten Maßnahmen auf das gesamte Untersuchungsgebiet verteilen und eine Priorisierung einzelner Vorhaben die Wirkung der Sanierung als Gesamtkonzept (Umsetzung der Sanierungsziele) maßgeblich in Frage stellt, sollte die Gemeinde Offenau in Betracht ziehen, die als notwendig erachteten Maßnahmen mit Eigenmitteln vorzufinanzieren (Eigenfinanzierungserklärung). Diese Vorgehensweise ist sinnvoll, um einerseits die Gesamtfinanzierung der Sanierungsmaßnahme „Neue Mitte Offenau“ und andererseits die Zügigkeit der Durchführung nach dem Baugesetzbuch (BauGB) sicherzustellen. Die Abgabe einer Eigenfinanzierungserklärung hindert die Gemeinde nicht daran, zu gegebener Zeit eine Aufstockung des Förderrahmens zu beantragen, sollte sich im Verlauf der Sanierungsdurchführung ein tatsächlicher Finanzierungsbedarf in dieser Größenordnung ergeben. Eine Aufstockung der Landesfinanzhilfen wird bei erfolgreichem Verlauf der Sanierungsdurchführung angestrebt und in enger Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Stuttgart und dem Land Baden-Württemberg vorbereitet werden.

7.1 Festlegung der Gebietskulisse / Sanierungssatzung (§ 142 BauGB)

Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem städtebauliche Missstände beseitigt werden sollen, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Sie beschließt die förmliche Festle-gung des Sanierungsgebiets als Satzung (§ 142 Abs. 3 BauGB). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist parzellen-scharf vorzunehmen und in einem Lageplan genau zu kennzeichnen. Das Sanierungsgebiet ist so abzugrenzen, dass die vorhandenen städtebaulichen Missstände in einem überschaubaren Zeitraum mit einem angemessenen Aufwand an Städtebauförde-rungsmitteln beseitigt werden können. Mit der Veröffentlichung der Sanierungssatzung im Amtsblatt der Gemeinde Offenau wird diese rechtskräftig. Mit der Rechtskraft der Satzung gelten für das Sanierungsgebiet die Best-immungen des besonderen Städtebaurechts (§§ 136 ff. BauGB). Der Vorschlag zur Abgrenzung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Neue Mitte Of-fenau“ liegt als Anlage bei (Lageplan der STEG vom 15.02.2019 / 21.03.2019). Der Abgrenzungsvorschlag sieht Änderungen des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegenüber dem Untersuchungsgebiet der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) vor. Die Än-derungen sind u.a. mit zeichnerischen Fehlern in der Plangrundlage der VU zu begründen. Weiterhin haben sich im Laufe der genannten Untersuchungen seitens der Gemeindeverwal-tung neue Maßnahmenschwerpunkte (u.a. im öffentlichen Raum) ergeben. Die angespro-chenen Änderungen ergeben sich entlang der Hauptstraße (im Bereich Hauptstraße 27 bis 39), im Bereich der Pfalzstraße (Pfalzstraße 2, 4, 6) und im Bereich Neckarstraße 14 (Flur-stücke 83/4 und 83/5). Außerdem betreffen die Erweiterungen auch die Flurstücke 2473/1 und 2472. Dort verlief die Grenze bisher entlang der Gebäudegrenze der Schulmensa und nicht entlang der eigentlichen Flurstückgrenze. Die Flurstücke 2473/1 und 2472 befinden sich in kommunalem Eigentum. Das förmlich festzulegende Sanierungsgebiet wurde an dieser Stelle um weitere Flurstücke bzw. öffentliche Flächen erweitert. Eine Erweiterung des Ge-biets erfolgt auch um das Grundstück Bahnhofstraße 12. Die Eigentümer des Grundstücks haben Interesse daran geäußert, mit Fördermitteln Maßnahmen an ihrem Eigentum durchfüh-ren zu wollen. Hier ist von einem Modernisierungsbedarf geringer Intensität auszugehen.

7.2 Genehmigungspflichtige Vorhaben (§§ 144 / 145 BauGB)

Im Sanierungsgebiet besteht für Bauvorhaben, den privaten und öffentlichen Grundstücks-verkehr sowie für Miet- und Pachtverträge eine Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB durch die Gemeinde. Sie dient der Sicherung und sozialverträglichen Durchführung von Maßnahmen der städtebaulichen Erneuerung. Dabei hat die Gemeinde zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Durchführung der städtebaulichen Erneuerung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht. Ist dies der Fall, so ist die Genehmigung nach § 145 BauGB zu versagen. Die Gemeinde besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung.
In der Sanierungssatzung kann die Anwendung der Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB folgendermaßen eingeschränkt werden:

• a) Ausschluss der Genehmigungspflicht gem. § 144 Abs. 1 BauGB (Bauvorhaben, Miet- und Pachtverträge)
• b) Ausschluss der Genehmigungspflicht gem. § 144 Abs. 2 BauGB (privater und öffentli-cher Grundstückverkehr)
• c) Ausschluss der Genehmigungspflicht gem. § 144 Abs. 1 und 2 BauGB (Bauvorhaben, Miet- und Pachtverträge, privater und öffentlicher Grundstücksverkehr) 

Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB soll für das zu beschließende Sanierungsgebiet „Neue Mitte Offenau“ mit sämtlichen Abschnitten Anwendung finden, um eine strategische Steuerung des Sanierungsverfahrens zu ermöglichen und der Gemeinde Eingriffsmöglichkei-ten zu sichern.

7.3 Wahl des Sanierungsverfahrens (§ 142 Abs. 4 BauGB)

Bei der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung hat die Gemeinde auf Grundlage der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen zu entscheiden, welches Verfahrensrecht bei der Sanierung Anwendung finden soll. Das Baugesetzbuch sieht zwei Verfahrensarten für die Durchführung von städtebaulichen Erneuerungsmaßahmen vor:

• Umfassendes Verfahren unter Einbeziehung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 bis 156a BauGB)
• Einfaches Verfahren unter Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vor-schriften (§§ 152 bis 156a BauGB).

Das umfassende Sanierungsverfahren unter Anwendung der §§ 152 bis 156a BauGB ist nach Baugesetzbuch das Regelverfahren für die Sanierungsdurchführung. Das vereinfachte Sa-nierungsverfahren kann nur bei Vorliegen besonderer Sachverhalte zur Anwendung kommen. In den besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 bis 156a BauGB) sind die In-strumente der Kaufpreiskontrolle und die Entrichtung des Ausgleichsbetrags enthalten. Diese werden im Rahmen eines umfassenden Sanierungsverfahrens angewandt:

• a) Genehmigungspflichtig ist nach § 153 BauGB in Verbindung mit § 145 BauGB die Höhe des Kaufpreises bei dem zu prüfenden Grundstücksgeschäft. Der Kaufpreis darf dabei den Verkehrswert nicht wesentlich übersteigen (maximal 10 %), der ohne Aussicht auf die Durchführung einer Sanierung erzielt werden könnte (Anfangswert).
• b) Jeder Eigentümer eines Grundstücks im Sanierungsgebiet, bei dem eine sanierungs-bedingte Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt wurde, hat nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zu entrichten. Der Ausgleichsbetrag entspricht der durch die Sanierung bewirkten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks.

Die Abwägung über die Wahl des Sanierungsverfahrens und die Erforderlichkeit der Anwen-dung der §§ 152 bis 156a BauGB für die Durchführung der Sanierung hat der Gemeinderat nach Diskussion und Beurteilung der Sachlage in öffentlicher Sitzung zu treffen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Entscheidung zwischen dem umfassenden und dem verein-fachten Sanierungsverfahren keine Ermessensentscheidung der Kommune ist, sondern be-gründet anhand der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen zu erfolgen hat (Erfor-derlichkeitsprüfung). Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB soll mit sämtlichen Abschnitten Anwendung finden, um die beschriebenen Maßnahmen zu erreichen und der Gemeinde Eingriffsmöglichkeiten zu sichern. Das Instrument der Kaufpreiskontrolle ist sinnvoll, da durch die Entwicklung der genannten Bereiche der Verkaufswert steigen wird und der Grundstücksverkehr sowie die Kaufpreise einer Prüfung auf Angemessenheit unterzogen werden sollten.

In Abwägung aller Belange und im Hinblick auf eventuell zu erwartende Bodenwertsteigerun-gen wird der Gemeinde Offenau für das Sanierungsgebiet „Neue Mitte Offenau“ die Anwen-dung des umfassenden Verfahrens nach § 142 Abs. 4 BauGB unter Berücksichtigung der §§ 152 bis 156a BauGB empfohlen.

Begründung

Gemäß der städtebaulichen Situation und den formulierten Sanierungszielen ist davon auszu-gehen, dass die Durchführung der Sanierung im Gebiet „Neue Mitte Offenau“ zu sanierungs-bedingten Bodenwerterhöhungen führen wird, die durch den Einsatz von Städtebauförde-rungsmitteln bei der Umsetzung der Sanierungsziele erwirkt werden. Entsprechend der Sanie-rungsziele ist von Neuordnungen in mehreren Teilbereichen des Sanierungsgebiets auszuge-hen. Aufgrund der zuvor beschriebenen Zusammenhänge und aufgrund geplanter Umgestal-tungen sowie intensiverer Grundstücksnutzungen sind in der Folge sanierungsbedingte Bo-denwerterhöhungen zu erwarten. Im Bereich Hauptstraße 42 sowie Hauptstraße 40 und Schulweg 1 sind weitere städtebauli-che Untersuchungen zum Umgang mit diesen Flächen erforderlich. Auch wenn für das Grundstück Hauptstraße 42 im Rahmen des Kommunaltags der Gemeinde Offenau bereits eine Bürgerbeteiligungsveranstaltung zur zukünftigen Nutzung des Grundstücks stattgefunden hat und das Grundstück voraussichtlich freigelegt wird, sind die tatsächliche Nutzung sowie die bauliche Gestaltung in diesem Bereich zum aktuellen Zeitpunkt unklar. Höchstwahr-scheinlich wird es hier zu einer umfangreichen Neuordnung und Neugestaltung kommen, bei der auch die Entstehung von sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nicht ausgeschlos-sen werden kann. Dies trifft ebenso auf die Bereiche Hauptstraße 15 bis 17 (Schaffung eines Generationenparks) sowie Hauptstraße 12 bis 24 zu. Aufgrund der Zielsetzungen der Ge-meinde in Bezug auf das Sanierungsgebiet ist entlang der Hauptstraße von umfangreichen Ordnungsmaßnahmen auszugehen, die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen auslösen können. In den vorderen Bereichen der Grundstücke Hauptstraße 16 bis 24 zieht die Gemeinde den Erwerb von Teilflächen dieser in Erwägung. Für die Wohngebäude ist der Abbruch vorgese-hen. Die Absichten der Gemeinde bzgl. dieser Grundstücke basieren auf dem ganzheitlichen Konzept „B27 – OD Offenau“ (Verkehrskonzept, Stand: Januar 2017). Obwohl die Haupt-straße in Offenau im Bundesverkehrswegeplan als „Vordringlicher Bedarf“ in Bezug auf eine Ortsumfahrung eingestuft wurde, sind die Aussichten auf die zeitnahe Schaffung einer Orts-umfahrung gemäß dem Verkehrskonzept nicht realistisch. Das Thema „Städtebau“ bildet einen von drei Bausteinen des Konzeptes. Basierend auf dem Bericht zum Verkehrskonzept von 2017 kam die Gemeinde Offenau bereits zu der Erkenntnis, dass eine durchgreifende Veränderung der Umstände an der Hauptstraße, die zusammen mit der Jagstfelder Straße die Hauptgeschäftsstraße von Offenau bildet, nur mithilfe städtebaulicher Umfeldmaßnah-men erreicht werden kann. Voraussetzung für die städtebaulichen Umfeldmaßnahmen ist gemäß dem Konzept der Abbruch von Gebäuden, die direkt an die Ortsdurchfahrt anschlie-ßen. Folglich kommen die Gebäude Hauptstraße 16 bis 24 für diese Vorgehensweise in Betracht. Entsprechend der Untersuchungen im Rahmen des Verkehrskonzeptes wurde ersicht-lich, dass Teile des vorhandenen Stellplatzangebotes in Zeiträumen mit erhöhtem Verkehrs-aufkommen nicht den Anforderungen an die Stellplatzsituation (z. B. beim Ausparken aus Einzelstellplätzen) gerecht werden. Inwieweit in dem genannten Bereich an der Hauptstraße bspw. Stellplätze realisiert werden, ist zum aktuellen Zeitpunkt nicht abschließend geklärt. Weiterhin kommen für den Bereich gemäß der Sanierungsziele Maßnahmen in Betracht, die zur Aufwertung des Wohnumfeldes beitragen sollen (z. B. Gestaltungs- / Durchgrünungs-maßnahmen). Insgesamt bedarf es für die Grundstücksbereiche und in Bezug auf ihre künfti-ge Nutzung weiterer städtebaulicher Untersuchungen. Im Verlauf der Sanierungsdurchfüh-rung sind die Zielsetzungen der Gesamtmaßnahme sowie die hierfür durchzuführenden Maß-nahmen zu konkretisieren und fortzuschreiben. Durch die Nachverdichtung im rückwärtigen Bereich der Grundstücke Hauptstraße 16 bis 24 sowie deren Neuordnung schafft die Gemeinde mit der Änderung von Art und Maß der bauli-chen Nutzung eine höherwertige bzw. ggf. intensivere Grundstücksnutzung. Durch Schaffung einer Zufahrtsstraße werden die vorgesehenen Flächen, die bisher mindergenutzt wurden, erstmalig vollständig erschlossen. 

Damit wird der Erschließungszustand der Flurstücke verbessert, weswegen von einer sanie-rungsbedingten Bodenwerterhöhung ausgegangen werden kann. Eine Änderung von Art und Maß der baulichen Nutzung erfolgt auch im Bereich Hauptstraße 12 bis 14. Hier entsteht im rückwärtigen Bereich des Grundstücks ein neues Wohn- und Ge-schäftsgebäude. Die derzeit bestehende Gebäudesubstanz (Wohngebäude) direkt an der Hauptstraße wird abgerissen (Ordnungsmaßnahmen), um an dieser Stelle Stellplätze für die gewerbliche Einheit (Rossmann) zu schaffen. Für das Wohn- und Geschäftsgebäude ist die Schaffung einer Linksabbieger-Spur geplant, was im Hinblick auf die Verkehrssituation in Offenau zu einer verbesserten Zugänglichkeit des Grundstücks und damit zu einer Verbesse-rung der Erschließungssituation in diesem Bereich führt. Die Schaffung eines Kreisverkehres im Kreuzungsbereich Hauptstraße / Jagstfelder Straße / Holzstraße entspricht einer Maßnahme des Konzepts „B27 – OD Offenau“, mit der der Ver-kehrsfluss im Bereich der Haupterschließungsstraße Offenaus und die Zugänglichkeit der Grundstücke verbessert werden soll. Für die Errichtung des Kreisverkehres ist voraussichtlich der Erwerb einzelner Grundstücke, die im Zuge der Sanierung freigelegt werden, notwendig. Insgesamt wird deutlich, dass für die Erreichung der Zielsetzungen des Sanierungsgebiets „Neue Mitte Offenau“ die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen entscheidend ist. Damit geht eine erhebliche Gebietsumgestaltung einher. Aus diesem Grund ist die Anwendung des umfassenden Sanierungsverfahrens gerechtfertigt. Dem Erhalt und der Verbesserung des Bestandes wird insbesondere im Hinblick auf das Verkehrskonzept, dessen Anforderungen die Gemeinde berücksichtigen möchte, ein geringerer Stellenwert beigemessen.

7.4 Sanierungsbedingte Maßnahmen (§§ 146 ff. BauGB)

In der Sanierungsdurchführung werden innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsge-biets Ordnungsmaßnahmen und Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt, die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind.

Ordnungsmaßnahmen (§ 147 BauGB)
Ordnungsmaßnahmen dienen der Vorbereitung von Neuordnungen auf Grundstücken. Dazu zählen:

• die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken,
• der Umzug von Bewohnern und Betrieben,
• die Freilegung von Grundstücken,
• die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen,
• sonstige Ordnungsmaßnahmen.

Die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde. Sie kann aber die Durchführung auf der Grundlage eines Vertrages ganz oder teilweise dem Ei-gentümer überlassen. Der Erwerb von Grundstücken für die Sanierung und die Herstellung von Erschließungsanlagen bleiben demgegenüber hoheitliche Aufgabe der Gemeinde. In den Städtebauförderrichtlinien (StBauFR) werden die Förderbedingungen für Ordnungs-maßnahmen geregelt. Ordnungsmaßnahmen können aus Mitteln der Städtebauförderung mit bis zu 100 % der zuwendungsfähigen Kosten entschädigt werden. Eine Ausnahme hiervon bildet die Erneuerung und Änderung von Erschließungsanlagen. Bei diesen Maßnahmen wur-de seitens des Landes eine Förderobergrenze von 250,-- €/m² eingeführt.

Der Fördersatz für private Ordnungsmaßnahmen ist durch den Gemeinderat zu beschließen. Dem Gemeinderat wird empfohlen für private Ordnungsmaßnahmen Fördersätze festzule-gen, die der Gleichbehandlung aller Eigentümer und der Umsetzung der Sanierungsziele dienen.

Baumaßnahmen (§ 148 BauGB)
Zu den Baumaßnahmen gehören:

• die Erneuerung, Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung von Gebäuden
• die Errichtung, die Erneuerung und der Umbau von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen

Gemäß den Städtebauförderrichtlinien (StBauFR) können sowohl private als auch kommunale Erneuerungsmaßnahmen gefördert werden. In Bezug auf den Fördersatz wird nicht nach der Nutzung des Gebäudes (Wohnnutzung oder übrige Nutzung) unterschieden. Der zuwendungsfähige Gesamtaufwand wird anhand der förderfähigen Baukosten abgeleitet. Die Durchführung von Baumaßnahmen ist grundsätzlich Aufgabe des Eigentümers. Der Bau von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ist grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde. Diese Einrichtungen dienen verwaltungsmäßigen, kulturellen und sozialen Zwecken und müssen öffentlich zugänglich sein.

7.5 Befristung der Sanierungsdurchführung (§ 142 Abs. 3 BauGB)

Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist nach § 142, Abs. 3, Satz 3 BauGB zu-gleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden. Mit Zuwendungsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 25.05.2018 wurde der Bewilligungszeitraum des Zuwendungsbetrags für das Sanierungsgebiet „Neue Mitte Offenau“ bis zum 30.04.2027 befristet. Nach 15.3 der StBauFR kann das Regierungspräsidium den Bewilligungszeitraum auf Antrag verlängern. Es wird empfohlen, für die Durchführung der Sanierung bis auf weite-res eine Frist bis zum 30.04.2027 zu beschließen.

7.6 Befangenheit

Nach den zwingenden Rechtsvorschriften darf an der Beratung und Beschlussfassung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes (Satzungsbeschluss) kein Gremiumsmitglied mitwirken, bei dem ein Befangenheitstatbestand nach § 18 GO vorliegt. Die (rechtswidrige) Mitwirkung eines solchen Mitgliedes hätte zwangsläufig die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung zur Folge.

8.1 Vorbemerkungen

Die Bezuschussung von Erneuerungsmaßnahmen soll für die Eigentümer einen deutlichen Anreiz bilden, um städtebauliche Missstände zu beseitigen und die Wohnverhältnisse und die Funktionsfähigkeit des Gebietes zu verbessern. Der Eigentümer eines Gebäudes, der Erneu-erungsmaßnahmen bzw. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB durchführt, soll deshalb einen anteiligen Zuschuss aus Sanierungsmitteln erhalten. Die Städtebauförderungsrichtlinien erlauben eine Förderung von privaten Er-neuerungsmaßnahmen mit bis zu 35 % der berücksichtigungsfähigen Kosten. Für historisch, künstlerisch oder städtebaulich bedeutende Gebäude, insbesondere Denkmale, kann der Kostenerstattungsbetrag um bis zu 15 % zusätzlich erhöht werden. Zwar soll die Förderung einen in erster Linie einen attraktiven Anreiz bieten, eine umfassende Erneuerung eines Gebäudes anzugehen, ein wirtschaftlicher Umgang mit den Fördermitteln ist jedoch ebenso an-zustreben. Es wird empfohlen, einheitliche Sätze für die Bezuschussung privater Erneuerungsmaßnah-men festzulegen. Dies dient der Transparenz der Entscheidungen und sorgt für die Gleichbehandlung der Eigentümer im Sanierungsgebiet. Selbstverständlich steht es der Gemeinde frei, die Fördersätze im Laufe des Verfahrens an sich ändernde Rahmenbedingungen anzupassen. Der Eigentümer hat auf die Bezuschussung einer Erneuerungsmaßnahme keinen Rechtsanspruch. Die Gemeinde entscheidet nach der städtebaulichen Bedeutung, der baulichen Dring-lichkeit sowie den finanziellen Gegebenheiten.

8.2 Voraussetzungen

Restnutzungsdauer und Mindestbaustandards
Nach Durchführung einer Baumaßnahme (Erneuerung, Modernisierung, Instandsetzung, Umnutzung) soll das entsprechende Gebäude eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 Jahren aufweisen. Dementsprechend muss das Gebäude im Falle einer Bezuschussung grundsätzlich ganzheitlich modernisiert werden. Alle wesentlichen Missstände und Mängel sind im Zuge einer Gesamtmaßnahme zu beseitigen. Beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen ist deshalb auf folgende Punkte zu achten:

1. Bauliche Mängel im Bereich Dach und Dachstuhl, an Fassade und an tragenden Bau-teilen müssen beseitigt werden (notwendige Instandsetzungsmaßnahmen).
2. Eine ausreichende Wärmedämmung im Bereich der Außenwand samt Fenster und Dachbereich bzw. Oberkante Decke muss erreicht werden.
3. Ein umweltfreundliches und energiesparendes zentrales Heizsystem muss vorhanden sein, dabei sind auch alternative Energieträger (Solarenergie) denkbar. 
4. Jede Wohnung muss einen eigenen Abschluss bekommen.
5. In jede Wohnung ist eine Nasszelle mit modernen Sanitäranlagen und einer zentralen Warmwasserbereitung einzubauen.
6. Das WC soll sich innerhalb der Wohnung befinden.
7. Sämtliche Installationen im Gebäude (insbesondere die Elektroleitungen) müssen den heutigen technischen Anforderungen entsprechen.

Von diesen Anforderungen soll im Einzelfall nur abgewichen werden, wenn die bauliche Struktur des Gebäudes (z.B. Denkmalschutz) die Erfüllung einzelner Anforderungen nicht zulässt oder wenn mit einzelnen Punkten ein unzumutbar hoher Kostenaufwand verbunden wäre.

Wirtschaftlichkeit
Die Kosten der Erneuerungsmaßnahmen müssen im Hinblick auf die Erhöhung des Gebrauchswerts und die Nutzungsdauer des Gebäudes wirtschaftlich vertretbar sein. Ausnah-men hiervon bilden Gebäude, die wegen ihrer künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen. Das gilt vor allem für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Die Belange des Denkmalschutzes sowie des Ortsbildes sind zu beachten.

8.3 Beschlussvorschlag

Die Fördersätze für private Erneuerungsmaßnahmen werden wie folgt beschlossen:

• Modernisierung und Instandsetzung eines Hauptgebäudes:
  Förderung der zuwendungsfähigen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten zu 20 %, jedoch max. 25.000,-- Euro pro Gebäude.
• Modernisierung und Instandsetzung eines Hauptgebäudes (Restmodernisierung):
  Förderung der zuwendungsfähigen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten zu 20 %, jedoch max. 15.000,-- Euro pro Gebäude.
• Modernisierung und Instandsetzung eines Nebengebäudes:
  Förderung der zuwendungsfähigen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten zu 20 %, jedoch max. 10.000,-- Euro pro Gebäude.

Das Mindestinvestitionsvolumen für die Bezuschussung eines Einzelvorhabens beträgt 10.000,-- € (Bagatellgrenze). Eine Förderung von Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden, für die bereits im Rahmen des Sanierungsgebiets „Ortsmitte Offenau“ (1986 bis 1999) Fördermittel ausbezahlt wurden, ist im Einzelfall zu prüfen. Grundsätzlich gilt, dass eine Doppelförderung von Gewerken ausgeschlossen ist. Eigentümer von Gebäuden, bei denen bereits Maßnahmen im Sanierungsgebiet „Ortsmitte Offenau“ mit Fördermitteln umgesetzt wurden, können für Maßnahmen im Sanierungsgebiet „Neue Mitte Offenau“ max. eine Förderung in Höhe von 25.000,-- Euro abzüglich der bereits gewährten Fördersumme erhalten. Wurde bereits eine Förderung von oder über 25.000,-- Euro ausbezahlt, ist eine Förderung im Rahmen des Sanierungsgebiets „Neue Mitte Offenau“ nicht mehr möglich. Unabhängig von einer bereits gewährten Förderung besteht bei Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung die Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung von Baukosten nach § 7h, 10f und 11a EStG. Für die Erhöhung des maximalen Förderbetrages (z. B. im Fall von städtebaulich bedeutsamen oder ortsbildprägenden Einzelvorhaben bzw. bei Denkmaleigenschaft von Gebäuden) behält sich der Gemeinderat den Einzelfallentscheid vor.

Es ist eine ganzheitliche Erneuerung des Gebäudes unter sowohl städtebaulichen als auch energetischen Gesichtspunkten und unter Einhaltung der Mindestausbaustandards anzustreben. Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist zu beachten. Die Verwaltung wird ermächtigt, Vereinbarungen über Erneuerungsmaßnahmen, die sich im Rahmen der genannten Konditionen bewegen, eigenständig abzuschließen. Es erfolgt ein regelmäßiges Berichtswesen an den Gemeinderat.

Anlage: Förderrichtlinien für private Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen (PDF-Datei)

9.1 Vorbemerkungen

Nach § 147 BauGB ist die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen Aufgabe der Gemeinde. Gemäß § 146 Abs. 3 BauGB kann sie die Durchführung aufgrund eines Vertrages jedoch ganz oder teilweise den Eigentümern überlassen. Zu den erstattungsfähigen Kosten gehören insbesondere die Freilegungskosten (Abbruch- bzw. Abbruchfolgekosten) sowie die Gebäuderestwertentschädigung (= Substanzverlust beim sanierungsbedingten Abbruch eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils). Um auch hier eine möglichst hohe Mitwirkungsbereitschaft zu erzielen, wird empfohlen, die Abbruch- und Abbruchfolgekosten bezuschussen. Die Erstattung des Gebäuderestwerts sollte vor dem Hintergrund eines wirtschaftlichen Umgangs mit den bereitgestellten Finanzhilfen ausgeschlossen werden.

9.2 Beschlussvorschlag

• Fall 1
  Im Fall eines Abbruchs eines Hauptgebäudes mit anschließender Neubebauung mit einem ortsbildgerechten Wohn- und/oder Geschäftshaus werden die Abbruch- und Abbruchfolge-kosten mit einer Förderquote von 100 % erstattet. Die Erstattung wird auf max. 30.000,-- Euro je Maßnahme gedeckelt.
• Fall 2
  Im Fall des Abbruchs eines Hauptgebäudes ohne anschließende Neubebauung, aber mit anschließender, ortsbildgerechter Gestaltung der freigewordenen Hof- bzw. Freifläche, wer-den die Abbruch- und Abbruchfolgekosten mit einer Förderquote von 50 % erstattet. Die Erstattung wird auf max. 15.000,-- Euro je Maßnahme gedeckelt.
• Fall 3
  Im Fall des Abbruchs eines Nebengebäudes mit anschließender, ortsbildgerechter Gestaltung der freigewordenen Hof- bzw. Freifläche werden die Abbruch- und Abbruchfolgekosten mit einer Förderquote von 30 % erstattet. Die Erstattung wird auf max. 9.000,-- Euro je Maßnahme gedeckelt.

Eine Erstattung des Gebäuderestwertes erfolgt in allen der beschriebenen Fälle nicht.

Eine Förderung der Abbruch- und Abbruchfolgekosten erfolgt unter Zugrundelegung des Neuordnungskonzeptes. Für Abweichungen behält sich der Gemeinderat den Einzelfallentscheid vor. Die Verwaltung wird ermächtigt, Vereinbarungen über Ordnungsmaßnahmen, die sich im Rahmen der genannten Konditionen bewegen, eigenständig abzuschließen. Es erfolgt ein regelmäßiges Berichtswesen an den Gemeinderat.

Anlage: Förderrichtlinien für private Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen. (PDF-Datei)

Gemeinde Offenau, Landkreis Heilbronn, Satzung (PDF-Datei) über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Neue Mitte Offenau“

Aufgrund von § 142 Abs. 1 und 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung (GemO) für Baden-Württemberg in der jeweils gültigen Fassung hat der Gemeinderat der Gemeinde Offenau in seiner Sitzung am 9.04.2019 folgende Sanierungssatzung beschlossen:

§ 1 Festlegung des Sanierungsgebietes

In dem nachfolgend näher beschriebenen Gebiet liegen städtebauliche Missstände nach § 136 BauGB vor. Dieser Bereich soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert oder umgestaltet werden. Das insgesamt ca. 6,13 ha umfassende Gebiet wird hiermit förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt und erhält die Bezeichnung „Neue Mitte Offenau“.

Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes ergibt sich aus dem Lageplan der STEG Stadtentwicklung GmbH mit Datum vom 15.02.2019 / 21.03.2019 (Originalmaßstab M 1:1000). Das Sanierungsgebiet umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im vorgenannten Lageplan abgegrenzten Fläche. Der Lageplan ist Bestandteil der Satzung.

Die Sanierungssatzung sowie der Lageplan können während der üblichen Öffnungszeiten im Rathaus der Gemeinde Offenau, Jagstfelder Straße 1, 74254 Offenau von jedermann eingesehen werden.

Werden innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets durch Grundstückszusammenlegungen Flurstücke verschmolzen und neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstücksteilungen neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung und des Sanierungsmaßnahmenrechts (§§ 136 ff. BauGB) ebenfalls anzuwenden. Der Sanierungsvermerk (§ 143 Abs. 2 S. 2 BauGB) ist durch das Grundbuchamt auf den neu entstandenen Grundstücken zu übernehmen.

§ 2 Verfahren

Die Sanierungsmaßnahme wird unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB im umfassenden Verfahren durchgeführt.

§ 3 Genehmigungspflichten

Die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge finden Anwendung.

§ 4 Inkrafttreten

Die Satzung wird gemäß § 143 Abs. 1 BauGB mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung rechts­verbindlich.

Offenau, den 10.04.2019
gez. Michael Folk,
Bürgermeister

• Mit Satzungsbeschluss festgelegte Sanierungsgebiet (PDF-Datei)