Informationen aus dem Steueramt zur Grundsteuerreform 2025
Wer in Deutschland ein Grundstück besitzt, zahlt eine Grundsteuer. Sie ist eine Realsteuer, bei der die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers fast ausnahmslos außer Betracht bleiben. Die Grundsteuer wird vom Finanzamt festgesetzt. Steuerschuldner ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zum Stichtag 01.01. eines Jahres.
Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich zwischen zwei Arten von Grundsteuern:
- Grundsteuer A: Grundstücksfläche für die Nutzung durch die Forst- und Landwirtschaft
- Grundsteuer B: Bebautes oder unbebautes Grundstück für bauliche oder andere Nutzung
Grundsteuer in Offenau ab 1. Januar 2025
Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom 12.11.2024 beschlossen, dass die Hebesätze aufkommensneutral kalkuliert werden. „Aufkommensneutral“ bedeutet, dass die Einnahmen einer Kommune nach der Reform der Grundsteuer in etwa so hoch sind wie davor. Aufkommensneutralität bedeutet allerdings nicht, dass es keine Belastungsverschiebungen bei den Eigentümerinnen und Eigentümern gibt.
Das Finanzministerium hat für die Grundsteuer B das sogenannte Transparenzregister veröffentlicht. Darüber können Steuerpflichtige für eine bestimmte Gemeinde eine Bandbreite an möglichen Hebesätzen abfragen, die aus Sicht des Finanzministeriums aufkommensneutral ist.
Für die Gemeinde Offenau wurde darin ein Hebesatzkorridor von 250 v.H. bis 276 v.H. ausgewiesen (Stand: 17. Oktober 2024). Der von der Gemeinde ermittelte aufkommensneutrale Hebesatz für die Grundsteuer B i. H. v. 270 v.H. bewegt sich damit innerhalb des Hebesatzkorridors.
Um noch festzusetzenden Messbeträge für 2025 sowie zukünftige Änderungen beispielsweise aufgrund von Entscheidungen des Finanzamts über eingegangene Einsprüche abfangen zu können, wurde statt des ermittelten aufkommensneutralen Hebesatzes für die Grundsteuer B von 270 v.H. einen Hebesatz in Höhe von 280 v.H. beschlossen.
Das Transparenzregister ist zum 30. Juni 2025 offline gegangen.
eingestellt: 04.09.2025
Hebesätze der Gemeinde Offenau ab 1. Januar 2025
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 12. November 2024 die folgenden Hebesätze für die Erhebung der Grundsteuer beschlossen:
Grundsteuer A 610 v. H.
Grundsteuer B 280 v. H.
Ausblick auf die Grundsteuer C
Mit der Grundsteuer C können Gemeinden aus städtebaulichen Gründen einen gesonderten Hebesatz für unbebaute, baureife Grundstücke festlegen. Der Gemeinderat möchte sich voraussichtlich im kommenden Jahr 2025 mit der Einführung der Grundsteuer C beschäftigen.
eingestellt: 18.11.2024
Berechnung der Grundsteuer bis zu 31. Dezember 2024
Die Grundsteuer wird in zwei Schritten ermittelt. Für die Berechnung der Grundsteuer wird vom Einheitswert oder vom Ersatzwirtschaftswert ausgegangen.
Das Finanzamt setzt zunächst den Steuermessbetrag fest, der auch der Gemeinde mitgeteilt wird. Die Steuermesszahlen, die zur Berechnung des Steuermessbetrages auf den Einheitswert oder den Ersatzwirtschaftswert anzuwenden sind, betragen
- für Grundstücke in den alten Ländern je nach Art zwischen 2,6 v.T. und 3,5 v.T.
- für Grundstücke in den neuen Ländern -abgestimmt auf die deutlich niedrigeren Einheitswerte 1935 – je nach Art und Gemeindegruppe zwischen 5 v.T. und 10 v.T.
- für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft einheitlich 6 v.T.
Die Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag den vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz an und setzt die Grundsteuer durch Grundsteuerbescheid fest.
Grundsteuer ab 1. Januar 2025
Mit Beschluss vom 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Bewertungsvorschriften für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Bis zum 31. Dezember 2019 musste der Gesetzgeber eine Neuregelung treffen. Durch die Verkündung des Grundsteuerreformpakets des Bundes wurde diese Verpflichtung erfüllt und damit durften die bisher bestehenden Bewertungsregeln während der Übergangszeit bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden. Durch die Grundgesetzänderung, die Teil des Reformpakets war, wurde eine Länderöffnungsklausel geschaffen, die die Bundesländer dazu ermächtigen vom Bundesmodell abzuweichen.
Hiervon hat auch das Land Baden-Württemberg Gebrauch gemacht und hat am 4. November 2020 das Landesgrundsteuergesetz beschlossen.
Berechnung der Grundsteuer A mit dem Bundesmodell
Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines typisierenden Ertragswertverfahrens. Während im bisherigen Recht die Wohngebäude der Betriebsinhaber, seiner Familienangehörigen und die Altenteiler bei der Grundsteuer A mitbewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet.
Berechnung der Grundsteuer B mit dem „Modifizierten Bodenwertmodell“
1. Schritt:
Die Finanzämter stellen im Bewertungsverfahren den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids.
2. Schritt:
Auf der Grundlage des Grundsteuerwerts wird von den Finanzämtern der Messbetrag berechnet. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Messbescheids.
3. Schritt:
Die Gemeinde berechnet die Grundsteuer, in dem sie den Messbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert. Durch den Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegen über dem Steuerpflichtigen festgesetzt.
Aufkommensneutralität & Belastungsverschiebungen
„Aufkommensneutralität“ bedeutet, dass die Einnahmen der Gemeinde nach der Reform der Grundsteuer in etwa so hoch sind wie davor. In Offenau wurde für die Kalkulation der Hebesätze das Grundsteueraufkommen aus dem Jahr 2024 und die vom Finanzamt festgesetzten Steuermessbeträge ab 2025 herangezogen.
Aufkommensneutralität bedeutet allerdings nicht, dass es keine Belastungsverschiebungen bei den Eigentümerinnen und Eigentümern gibt. Belastungsverschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes. Darüber hinaus ist die Höhe der Verschiebung im Bereich der Grundsteuer B auch Ausdruck das Bodenwertmodells, bei dem die Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden.
geändert: 04.09.2025